ডেভেলপারের সঙ্গে চুক্তির আগে-পরে ভূমি মালিক ও ফ্ল্যাট ক্রেতার করণীয়

সোয়েব রহমান

বেসরকারী উদ্যোগে অথবা সরকারী-বেসরকারী যৌথ উদ্যোগে কিংবা বিদেশী অর্থায়নে রিয়েল এস্টেট প্লট অথবা এপার্টমেন্ট বা ফ্ল্যাট বা শিল্প বা বাণিজ্যিক প্লট বা ফ্ল্যাট বা প্রাতিষ্ঠানিক বা মিশ্র ফ্লোর স্পেস জাতীয় স্থাবর ভূ-সম্পত্তির উন্নয়ন, ক্রয়-বিক্রয় নিয়ন্ত্রণ, বরাদ্দ, নির্মাণ ও রক্ষণাবেক্ষণ ইত্যাদি সংক্রান্ত ব্যাপারে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০ নামে একটি আইন প্রণয়ন করা হয়। এ আইনে ৩৯টি ধারা ও বহু উপধারা রয়েছে। এতে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার নিবন্ধন, ডেভেলপারের দায়-দায়িত্ব, ভূমির মালিক কর্তৃক রিয়েল এস্টেট নির্মাণ, রিয়েল এস্টেট ক্রয়-বিক্রয়ের শর্তাবলী, হস্তান্তর দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন করা, ভূমি মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে চুক্তি, রিয়েল এস্টেট এর সুবিধাদি, রিয়েল এস্টেট এর মূল্য পরিশোধের নিয়মাবলী, রিয়েল এস্টেট এর সেবাসমূহ, ক্রেতা কর্তৃক এককালীন মূল্য বা কিস্তি পরিশোধে ব্যর্থতা, ডেভেলপার কর্তৃক রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরে ব্যর্থতা, ক্রেতা কর্তৃক অর্থ ফেরত গ্রহণের নিয়মাবলী, স্থাপত্য নকশা বা দখল হস্তান্তর পত্র প্রদান, অপরাধ, বিচার ও দন্ড ইত্যাদি বিষয় রয়েছে। এখানে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইনের শুধু মাত্র গুরুত্বপূর্ণ সব অংশ তুলে ধরা হলঃ

রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার নিবন্ধন ও তার দায়দায়িত্ব

ডেভেলপারের হাতে জমি তুলে দেওয়ার আগে আপনাকে জেনে নিতে হবে ডেভেলপার কোম্পানিটি নিবন্ধিত কি না। আইন অনুযায়ী কোনো নির্দিষ্ট এলাকায় ব্যবসা করার জন্য রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারকে সরকার কর্তৃক নির্ধারিত কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে এবং সারা দেশে ব্যবসা করার জন্য সরকারের কাছ থেকে নিবন্ধন গ্রহণ করতে হবে। এই নিবন্ধন পাঁচ বছর পর পর নবায়নযোগ্য। নিবন্ধিত ডেভেলপারদের তালিকা যদি কর্তৃপক্ষের কাছে সংরক্ষিত থাকে সেখান থেকেই আপনি জেনে নিতে পারবেন। ডেভেলপারকে তাদের প্রসপেক্টাসে রিয়েল এস্টেটের নিবন্ধন নম্বরসহ নাম-ঠিকানা ও যথাযথ কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত নকশার নম্বরসহ স্মারক নম্বর ও তারিখ উল্লেখ করতে হবে। কোনো ডেভেলপারই প্রকল্প অনুমোদনের আগে প্রকল্পের বিজ্ঞপ্তি প্রচার করতে পারবে না এবং ক্রয়-বিক্রয়ের কোনো চুক্তি করতে পারবে না। প্লট কেনার আগে অবশ্যই আপনি কর্তৃপক্ষের অনুমোদন ও জমির মালিকানাসংক্রান্ত কাগজপত্র দেখে নেবেন এবং ডেভেলপার তা আপনাকে দেখাতে বাধ্য। প্রকল্পগুলো এমনভাবে বাস্তবায়ন করতে হবে, যাতে করে অবকাঠামোগত যেমন: রাস্তাঘাট, বৈদ্যুতিক সংযোগ, পানি সরবরাহ, পয়োনিষ্কাশন, গ্যাস সংযোগ, টেলিফোন সংযোগ বা অন্যান্য সংশ্লিষ্ট সুবিধার কোনো ক্ষতি সাধন না হয়। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৫, ৬ ধারা]

কোনো ব্যক্তি নিবন্ধন ছাড়া ব্যবসা পরিচালনা করলে বা কোনো ডেভেলপার অনুমোদন ছাড়া প্রকল্পের কাজ শুরু করলে বা বিজ্ঞাপন প্রচার করলে দুই বছরের কারাদণ্ড বা অনূর্ধ্ব ১০ লাখ টাকার অর্থদণ্ড কিংবা উভয় দণ্ডে দণ্ডিত হবেন।

ভূমির মালিক কর্তৃক রিয়েল এস্টেট নির্মাণ:

কোন ডেভেলপার জমি ক্রয় করে ওই জমিতে মালিক হয়ে উক্ত জমির উপর বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলে এই আইনের সকল বিধি-বিধান তার ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য হবে। কোন ব্যক্তি এককভাবে বা কয়েকজন ব্যক্তি যৌথভাবে কোন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার বা বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠান না হয়েও তার বা তাদের নিজস্ব ভূমির উপর ক্রয়-বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলে, তার বা তাদের ক্ষেত্রেও, যতদূর প্রযোজ্য হয়, এই আইনের বিধানাবলী প্রযোজ্য হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৭ ধারা]

ভূমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে চুক্তি:

রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের লক্ষ্যে জমি হস্তান্তরের আগে ভূমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে দ্বিপক্ষীয় চুক্তি (Joint Venture Agreement) সম্পাদন করতে হয়। চুক্তিতে কে কত অংশ পাবে তার বিস্তারিত উল্লেখ থাকতে হবে অর্থাৎ রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বাবদ ডেভেলপারের পাওয়া অংশ ও জমির মালিকের অংশের পরিমাণ উল্লেখ করতে হবে। এ ছাড়া ডেভেলপারের পাওয়া অংশ ক্রেতা বরাবর দলিল সম্পাদন ও হস্তান্তরের ক্ষমতা প্রদানের উদ্দেশ্যে ডেভেলপার বরাবর আমমোক্তারনামা দলিল সম্পাদনসহ নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে নির্মাণকাজ শুরু ও শেষ করার তারিখ উল্লেখ করতে হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ১০ ধারা] নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ভূমির মালিকের অংশ হস্তান্তর না করলে বা দখল বুঝিয়ে না দিলে ডেভেলপারের দুই বছরের কারাদণ্ড অথবা ২০ লাখ টাকার অর্থদণ্ড বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

আবার ভূমির মালিক যদি চুক্তিতে উল্লিখিত সময়ের মধ্যে ডেভেলপারের কাছে জমির দখল হস্তান্তর না করে বা ডেভেলপার বরাবর সম্পাদিত আমমোক্তারনামা কোনো নোটিশ ছাড়াই বাতিল করে তবে সেও দণ্ডিত হবে।

চুক্তির শর্ত অনুযায়ী প্রত্যেক ডেভেলপারকে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের পর কমপক্ষে এক বছর পর্যন্ত রক্ষণাবেক্ষণ করতে হবে এবং নির্মাণসংক্রান্ত ত্রুটির কারণে মেরামতের প্রয়োজন হলে দুই বছর পর্যন্ত ডেভেলপার নিজ খরচে তা মেরামত করবে। হস্তান্তরের আগে অবশ্যই সব ধরনের ইউটিলিটি সার্ভিস যেমন: পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস, অগ্নিনিরোধক-ব্যবস্থা ইত্যাদি নিশ্চিত করতে হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ১১ ধারা]

রিয়েল এস্টেট ক্রয়-বিক্রয়, রেজিস্ট্রেশন, হস্তান্তর:

কোনো ব্যক্তি (ক্রেতা) ফ্ল্যাট কিনতে চাইলে আগে তাকে ডেভেলপারের সঙ্গে চুক্তি করতে হবে এবং এ চুক্তিতে ক্রয়-বিক্রয়সংক্রান্ত বিস্তারিত শর্ত উল্লেখ থাকবে। চুক্তি বা বরাদ্দপত্রে ভবনে অবশ্যই যেসব ফিটিংস-ফিক্সার ইত্যাদি ব্যবহার করা হবে তার বিবরণ থাকতে হবে। সঙ্গে সঙ্গে কাঠামো নকশা যোগ্যতাসম্পন্ন লোক দ্বারা প্রণয়ন করা হয়েছে কি না, এবং প্রণয়নের সময় ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ও বিল্ডিং কোড অনুসরণ করা হয়েছে কি না, সেদিকেও খেয়াল রাখতে হবে। প্রণীত অনুমোদিত নকশা ডেভেলপার ক্রেতাকে দিতে বাধ্য থাকবে। চুক্তির ভিত্তিতে ডেভেলপার ক্রেতাকে পছন্দসই ফ্ল্যাট বরাদ্দ দেবে এবং ক্রেতার বিনা অনুমতিতে বরাদ্দ করা প্লট বা ফ্ল্যাট পরিবর্তন করতে পারবে না। চুক্তিতে উল্লিখিত শর্তের বাইরে অতিরিক্ত কোনো অর্থ দিতে ক্রেতা বাধ্য নন, তবে যদি কোনো উন্নতমানের সরঞ্জাম সংযোজনের দরকার হয়, তবে দুই পক্ষের পারস্পরিক সম্মতিতে অতিরিক্ত অর্থ দেওয়া যেতে পারে। সমুদয় মূল্য পরিশোধের তিন মাসের মধ্যে ডেভেলপার আপনাকে দখল হস্তান্তর, দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশনের যাবতীয় কাজ সম্পাদন করে দেবে এবং হস্তান্তরকালে আয়তন কম-বেশি হলে তার মূল্য ক্রয়মূল্য অনুযায়ী তিন মাসের মধ্যে সমন্বয় করতে হবে। ক্রেতাকে রিয়েল এস্টেটের মূল্য ব্যাংকের মাধ্যমে এককালীন বা কিস্তিতে পরিশোধ করতে হবে। ক্রেতা এককালীন বা কিস্তিতে মূল্য পরিশোধে ব্যর্থ হলে ডেভেলপার ৬০ দিনের আগে নোটিশ দিয়ে বরাদ্দ বাতিল করতে পারবে এবং এ ক্ষেত্রে ডেভেলপার ক্রেতার জমা করা অর্থ পরবর্তী তিন মাসের মধ্যে চেকের মাধ্যমে একসঙ্গে ফেরত দিতে বাধ্য থাকবে। তবে ক্রেতা বিলম্বিত সময়ের জন্য কিস্তির অর্থের ওপর ১০ শতাংশ হারে সুদ প্রদানসহকারে কিস্তি পরিশোধ করতে পারবেন তবে তা তিনবারের বেশি করতে পারবেন না।

আবার ডেভেলপার নির্দিষ্ট সময়ে ফ্ল্যাট হস্তান্তরে ব্যর্থ হলে চুক্তিতে নির্ধারিত ক্ষতিপূরণসহ সব অর্থ ক্রেতাকে ছয় মাসের মধ্যে ফেরত দেবে, তবে চুক্তিতে ক্ষতির পরিমাণ উল্লেখ না থাকলে তা পরিশোধিত অর্থের ওপর ১৫ শতাংশ হারে নির্ধারিত হবে।

আবার ক্রেতা কোনো কারণে বরাদ্দ বাতিল করতে চাইলে ডেভেলপার ক্রেতার আবেদনের পরিপ্রেক্ষিতে পরিশোধিত অর্থের ১০ শতাংশ বাদ দিয়ে বাকি অর্থ তিন মাসের মধ্যে এককালীন চেক বা পে-অর্ডারের মাধ্যমে ফেরত দেবে।

রিয়েল এস্টেট বন্ধক ইত্যাদি:

ডেভেলপার কর্তৃক বন্ধককৃত কোন রিয়েল এস্টেট ক্রেতা বরাবর বিক্রয় করা যাবে না। তবে শর্ত থাকে যে, ক্রেতার সম্মতিতে বরাদ্দকৃত কোন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার কর্তৃক কোন ব্যক্তি, ব্যাংক বা অন্য কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট বন্ধক রাখা যাবে। ডেভেলপার কর্তৃক নির্মাণাধীন বা নির্মিত রিয়েল এস্টেট সম্পূর্ণভাবে বা এর অংশবিশেষ কোন ব্যক্তি, ব্যাংক বা অন্য কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট ভূমি মালিকের সম্মতিক্রমে ডেভেলপার কর্তৃক বন্ধক রাখা যাবে। তবে শর্ত থাকে যে, হস্তান্তর দলিল সম্পাদনের পূর্বেই ডেভেলপারকে সংশ্লিষ্ট রিয়েল এস্টেট বন্ধক হতে দায়মুক্ত করতে হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ১৬ ধারা]

অপরাধ, বিচার ও দন্ড:

কোন ব্যক্তি নিবন্ধন গ্রহণ না করে কোন রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিচালনা করলে তিনি অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০(দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবেন। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ১৯ ধারা]

কোন ডেভেলপার যথাযথ কর্তৃপক্ষের অনুমোদন গ্রহণ ব্যতীত কোন রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের্ কাজ শুরু করলে কিংবা অননুমোদিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিজ্ঞাপন প্রচার বা বিক্রয় করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবেন। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২০ ধারা]

রিয়েল এস্টেট এর সেবাসমূহ লংঘনের জন্য ডেভেলপার অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ডে, অনাদায়ে অনূর্ধ্ব ১ (এক) বৎসর বিনাশ্রম কারাদন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২১ ধারা]

পূর্ব নোটিশ ছাড়া কোন ডেভেলপার ক্রেতার রিয়েল এস্টেটের বরাদ্দ বাতিল করলে অনূর্ধ্ব ১ (এক) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২২ ধারা ]

বিধান লংঘন করিয়া কোন ডেভেলপার রিয়েল এস্টেট বন্ধক রাখলে ১ (এক) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড বা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৩ ধারা]

কোন ডেভেলপার চুক্তিতে প্রতিশ্রুত রিয়েল এস্টেট ক্রেতার নিকট বিক্রয় না করে, ক্রেতার অজ্ঞাতে, অবৈধভাবে লাভবান হবার উদ্দেশ্যে, অন্যত্র বিক্রয় করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৪ ধারা]

কোন ডেভেলপার ক্রেতার সহিত সম্পাদিত চুক্তির অধীন প্রতিশ্রুত নির্মাণ উপকরণের পরিবর্তে, অবৈধভাবে লাভবান হবার উদ্দেশ্যে, নিম্নমানের উপকরণ ব্যবহার করলে বা যথাযথ পরিমাণ নির্মাণ সামগ্রী ব্যবহার না করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৫ ধারা]

কোন ডেভেলপার অনুমোদিত নকশা বহির্ভূতভাবে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৬ ধারা]

যদি কোন ডেভেলপার কোন ভূমির মালিকের সাথে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বিষয়ে চুক্তি সম্পাদন করে বা ক্রেতা বরাবর রিয়েল এস্টেটের বরাদ্দপত্র সম্পাদন করে সে অনুযায়ী কোন কার্যক্রম গ্রহণ না করে বা আংশিক কার্যক্রম গ্রহণ করে বিনা কারণে অবশিষ্ট কাজ অসম্পাদিত অবস্থায় ফেলে রাখে এবং তার জন্য ভূমির মালিককে বা ক্ষেত্রমত ক্রেতাকে কোনরূপ আর্থিক সুবিধা প্রদান না করে তাহলে তা এই আইনের অধীন একটি প্রতারণামূলক অপরাধ বলে গণ্য হবে এবং ঐ অপরাধের জন্য ডেভেলপার অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৭ ধারা]

কোন ডেভেলপারের সাথে কোন ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তিতে উল্লিখিত সময়ের মধ্যে সংশ্লিষ্ট ভূমির দখল ডেভেলপারের অনুকূলে হস্তান্তর না করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৮ ধারা]

কোন ডেভেলপারের সাথে কোন ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তির শর্ত মোতাবেক ডেভেলপারের অনুকূলে সম্পাদিত রেজিষ্ট্রার্ড আম-মোক্তারনামা অন্যূন ৩০ (ত্রিশ) দিন পূর্বে নোটিশ না দিয়ে বাতিল করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে।
[২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৯ ধারা]

কোন ভুমির মালিকের সাথে কোন ডেভেলপার কোন রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তির শর্ত মোতাবেক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন যথাযথভাবে সম্পন্ন করে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ভূমির মালিকের অংশ ভূমির মালিকের অনুকূলে হস্তান্তর না করিলে কিংবা ক্ষেত্রমত, দখল বুঝিয়ে না দিলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩০ ধারা]

ব্যক্তিগত দায়বদ্ধতা:

এই আইনের অধীন কোন ডেভেলপার নিগমিত (incorporated) কোম্পানী হইলে উক্ত কোম্পানীর মালিক, পরিচালক বা কোন কর্মকর্তা যাহার জ্ঞাতসারে এবং অংশগ্রহণে এই আইনের অধীন কোন অপরাধ সংঘটিত হইবে তিনি উক্ত অপরাধের জন্য ব্যক্তিগতভাবে দায়ী হইবেন। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩১ ধারা]

বিচারপদ্ধতি:

এই আইনের অধীন অপরাধগুলো আপোষযোগ্য, জামিনযোগ্য ও অ-আমলযোগ্য এবং প্রথম শ্রেণীর ম্যাজিস্ট্রেট বা মেট্রোপলিটন ম্যাজিস্ট্রেট কর্তৃক বিচার্য। বিচারের সময় ফৌজদারি কার্যবিধি অনুসারে সংক্ষিপ্ত পদ্ধতিতে বিচার করা হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩২,৩৩ ধারা]

আদায়কৃত অর্থ বণ্টন:

এই অধ্যায়ের অধীন দোষী সাব্যস্ত ও দন্ডিত ডেভেলপারের নিকট হইতে অর্থ দন্ড বাবদ কোন অর্থ আদায় হইলে আদালত আদায়কৃত অর্থের অনূর্ধ্ব ৫০% ক্ষতিগ্রস্থ ভূমি মালিক বা ক্ষেত্রমত, ক্রেতার অনুকূলে এবং অবশিষ্ট অংশ রাষ্ট্রের অনুকূলে প্রদান করার আদেশ দিতে পারিবে।[২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩৫ (১) ধারা]

বিরোধ নিষ্পত্তি:

তবে সম্পাদিত চুক্তির কোনো বিধান যেমন: নোটিশ ছাড়া বরাদ্দ বাতিল, প্রতিশ্রুত নির্মাণ উপকরণ ব্যবহার না করা, অননুমোদিত নকশাবহির্ভূত নির্মাণ, অনুমতি ছাড়া রিয়েল এস্টেট বন্ধক রাখা ইত্যাদি লঙ্ঘনের জন্য মতবিরোধ দেখা দিলে পক্ষদয় প্রথমে নিজেদের মধ্যে আপসের মাধ্যমে নিষ্পত্তি করার চেষ্টা করবে এবং কোনো কারণে তা ব্যর্থ হলে বিষয়টি সালিস আইন-২০০১ মোতাবেক সালিসি ট্রাইব্যুনালে নিষ্পত্তি হবে এবং ৩০ দিনের মধ্যে পক্ষগণ ট্রাইব্যুনাল গঠনে ব্যর্থ হলে যেকোনো পক্ষ বিবদমান বিষয়টি নিষ্পত্তির জন্য উপযুক্ত আদালতে মামলা দায়ের করতে পারবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩৬ ধারা]

রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উন্নয়ন ও আবাসিক সমস্যা সমাধানে এই আইনটি গুরুত্বপূর্ণ ও সময়োপযোগী একটি স্বয়ংসম্পূর্ণ আইন। কিন্তু বাস্তবে এর প্রয়োগ খুবই সীমিত। ভুক্তভোগী মানুষ এ আইন সম্পর্কে সচেতন নয়। অন্যদিকে আইনের জটিল প্রক্রিয়ায় প্রতিকার পেতে কালক্ষেপণের দিক বিবেচনা করে অনেকেই আদালতের দ্বারস্থ হন না। তাই এ আইনের ব্যাপারে সচেতনতা ব্যাপক পরিসরে বাড়লে উপকার পাবে ভুক্তভোগী সাধারণ মানুষ।

লেখক: আইনজীবী, জেলা ও দায়রা জজ আদালত, কুমিল্লা।